중도금 대출도 DSR을 보나요?

아니요. 분양 주택의 중도금 대출은 DSR을 적용하지 않고, 주담대 금액 상한(6억·4억·2억)도 적용하지 않아요. 대신 LTV(규제지역 40%, 그 외 70%)와 HUG 보증 상한(분양대금의 60%)이 있어요. 입주 때 잔금대출로 바꾸면 그때 DSR과 금액 상한을 봐요.

잔금대출은 분양가 기준인가요, 시세 기준인가요?

은행마다 달라요. 감독규정은 분양가와 시세(KB·한국부동산원 시세, 감정가 등) 중 하나로 정하게 하고, 투기지역·수도권 투기과열지구에서는 시세로 보는 경우가 많아요. 금액 상한 구간(15억·25억)은 대출 신청일의 시세로 판단해요.

공고가 대책 전에 났으면 어떻게 되나요?

대책 시행 전날까지 입주자모집공고를 한 사업장은 중도금·잔금대출에 종전 규정을 적용받을 수 있어요(예: 10.15 대책은 2025년 10월 15일까지 공고분). 다만 그 뒤에 분양권을 사서 들어온 경우는 강화된 규정이 적용돼요.

무순위(줍줍) 당첨도 똑같이 계산하면 되나요?

대출 규제는 같아요. 다만 무순위 계약자에게 어느 공고일을 기준으로 경과규정을 적용하는지는 공식 원문을 찾지 못했어요. 은행에 꼭 확인하세요.

분양 아파트 자금 계산기 - 중도금 대출·잔금대출 한도와 필요한 현금 (2026 규제 반영)

돈이 나가는 순서

단계	내는 돈	대출
계약	계약금 (보통 분양가의 10~20%)	없음 — 현금
중도금	보통 분양가의 60%를 4~6회	집단대출: LTV와 HUG 보증 60% 중 낮은 비율까지. DSR·금액 상한 없음
입주(잔금)	잔금 + 중도금 대출 상환	잔금대출: LTV, 금액 상한(수도권·규제지역), DSR 중 가장 작은 금액

대출 비율 (2025년 10월 16일 이후 공고 기준)

주택 보유	규제지역	그 외 수도권	지방
무주택·처분조건부 1주택	40%	70%	70%
생애최초	70%	70%	80%
다주택·처분 안 함	0%	0%	60%

중도금 대출은 이 비율과 HUG 보증 상한(분양대금의 60%) 중 낮은 쪽까지예요. 잔금대출은 이 비율에 더해 수도권·규제지역이면 입주 때 시세 기준 15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 25억 초과 2억이 상한이고, 소득에 따른 DSR(은행 40%)도 넘을 수 없어요. 자세한 DSR 계산은 대출 한도 계산기에서 볼 수 있어요.

계산하지 않는 것

중도금 대출 이자: 이자후불제인지, 회차마다 내는지에 따라 달라요. 분양대금 납부 일정 계산기로 계산하세요.
은행·사업장별 집단대출 한도, 보증기관(HUG·HF·시행사 보증)마다 다른 조건
정책대출(디딤돌·보금자리론)로 잔금을 내는 경우

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