보통 어느 집을 먼저 파는 게 유리한가요?

먼저 파는 집은 2주택 상태로 과세되고, 남은 집은 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 그래서 대체로 양도차익이 작은 집을 먼저 팔고 차익이 큰 집을 나중에 비과세로 파는 쪽이 유리해요. 다만 12억원 초과분, 중과, 일시적 2주택 여부에 따라 달라지니 숫자로 비교해 보세요.

같은 해에 둘 다 팔면 왜 세금이 늘어나나요?

양도세는 1년 단위로 합산해요. 같은 해에 과세되는 양도가 두 번이면 기본공제 250만원을 한 번만 받고, 과세표준을 합쳐 더 높은 누진세율 구간이 적용돼요. 한 건이 비과세라면 합산 효과는 없어요.

먼저 팔고 남은 집의 보유기간은 다시 세나요?

이 계산기는 남은 집의 보유기간을 원래 취득일부터 세요. 다른 집을 판 뒤 최종 1주택이 된 날부터 다시 세던 규정은 2022년에 없어진 것으로 알고 있지만, 이번 검토에서 조문을 다시 확인하지는 못했어요. 차익이 큰 거래라면 세무사에게 확인하세요.

두 집 중 어느 집을 먼저 팔까 - 매도 순서·시점별 세후 금액 비교

비교하는 방법

먼저 파는 집: 2주택 상태로 판정해요. 그 집이 먼저 산 집(종전 주택)이고 처분기한 안이면 일시적 2주택으로 비과세, 조정대상지역이면 중과돼요.
나중에 파는 집: 1주택 상태로 판정해요. 2년 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주)를 채웠으면 비과세, 12억원을 넘으면 초과분만 과세돼요.
두 매도일이 같은 해면, 두 번째 매도를 다음 해 1월로 미루는 경우도 함께 계산해요.
확인되지 않은 조건이 있으면 그 순서의 세액은 범위로 보여주고, 유리한 순서는 세금이 많이 나오는 쪽 기준으로 골라요.

이 계산기의 범위

매매로 취득한 단독명의 주택 두 채만 다뤄요. 상속·증여 취득, 공동명의, 입주권·분양권은 양도소득세 계산기에서 한 건씩 계산하세요.
일시적 2주택의 2년·3년 기한은 신규 주택 취득일 당시 두 집의 조정대상지역 여부로 정해져요. 종전 주택의 당시 지정 여부는 입력받지 않아, 2년과 3년 사이에 파는 경우는 ‘조건 확인 필요’로 표시해요.
중과 배제 사유(지방 저가주택 등)는 반영하지 않아요. 해당하면 세금이 더 적어요.
같은 해 합산은 두 건 모두 기본세율이 적용될 때만 계산해요. 단기보유 세율이 섞이면 따로 합산하지 않아요.

순서를 정했다면 집 팔고 남는 돈 계산기로 대출 상환과 중개보수까지 뺀 금액을 확인하세요.

매도 순서·시점 비교 계산기

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계산 근거와 기준일

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비교하는 방법

이 계산기의 범위

자주 묻는 질문