기납부 분양대금에 중도금 대출도 넣어야 하나요?

네. 계약금과 지금까지 납부된 중도금 전체를 넣고, 그중 중도금 대출로 낸 금액을 따로 적어요. 이렇게 해야 대출을 승계할 때 매도인에게 줄 돈에서 대출만큼 정확히 빠지고, 같은 돈이 두 번 더해지지 않아요.

중도금 대출 승계가 안 되면 어떻게 되나요?

매도인이 대출을 갚아야 하므로 그만큼을 내가 현금으로 더 줘야 해요. 계산기에서 ‘승계 안 해요’를 고르면 거래 시 필요한 돈이 얼마나 늘어나는지 볼 수 있어요. 총 취득원가는 같고 돈이 필요한 시점만 달라져요.

대법원 판례(2004도62)는 분양권 중개보수의 거래가액을 거래 당시 실제로 주고받는 총 대금, 즉 계약금·기납부 중도금·프리미엄을 합한 금액으로 봤어요. 계산기는 이 금액에 주택 매매 상한요율을 적용해 추정하고, 실제 협의 금액을 입력하면 그 값을 써요.

분양권을 살 때는 취득세가 없고, 아파트가 완공돼 잔금을 치를 때 주택 취득세를 내요. 계산기는 분양가 + 옵션 + 프리미엄을 취득가액으로 보고 추정해요.

분양권은 돈이 한 번에 나가지 않아요. 계약할 때, 입주할 때까지, 입주한 뒤로 나눠 봐야 자금이 모자라는 시점을 미리 알 수 있어요.

구분	들어가는 항목
① 거래 시 바로 필요한 자기자금	매도인에게 주는 돈(기납부액 − 승계 대출 + 옵션 기납부액 + 프리미엄) + 중개보수 + 거래 시 비용
② 입주까지 추가로 필요한 자기자금	미납 분양대금·옵션 + 승계 대출 상환 + 취득세 + 이자 + 등기비용 − 잔금대출
③ 입주 후 남는 대출 잔액	입주 때 받은 잔금대출(주택담보대출)

총 취득원가 = 분양가 + 옵션·확장비 + 프리미엄 + 중개보수 + 취득세 + 이자 + 기타 비용 = ① + ② + ③

매도인이 이미 낸 돈(기납부액)과 승계하는 대출은 총 취득원가에 따로 더하지 않아요. 기납부액은 분양가의 일부이고, 승계 대출은 그 기납부액을 누가 언제 갚느냐의 문제일 뿐이기 때문이에요. 계산기는 세 금액의 합이 항상 총 취득원가와 같도록 계산해 중복을 막아요.

분양가 8억원, 옵션 2천만원(200만원 납부), 기납부 4억원(그중 중도금 대출 3억 2천만원 승계), 프리미엄 1억원, 중개보수 200만원, 잔금대출 4억원, 취득세 2천만원, 이자 1천만원, 등기비용 100만원인 경우예요.

① 거래 시: 4억 − 3억 2천만 + 200만 + 1억 + 중개보수 200만 = 1억 8,400만원
② 입주까지: 미납 4억 1,800만 + 대출 상환 3억 2천만 + 세금·이자·비용 3,100만 − 잔금대출 4억 = 3억 6,900만원
③ 입주 후 대출: 4억원
합계 9억 5,300만원 = 분양가 8억 + 옵션 2천만 + 프리미엄 1억 + 비용 3,300만

이 계산기는 돈만 계산해요. 분양권을 살 수 있는지(전매제한), 사고 나서 살아야 하는지(실거주 의무)는 분양권 매수 전 확인에서, 계약 전 서류는 계약 전 체크리스트에서 확인하세요.