조합원입주권 양도세 계산기

원조합원의 양도차익 계산

관리처분계획인가일을 기준으로 앞뒤 차익을 나눠요. 평가액은 관리처분계획에서 정한 기존 부동산의 가격(권리가액)이에요.

청산금을 낸 경우

인가 전 차익 = 평가액 − 기존 주택 취득가액 − 필요경비

인가 후 차익 = 양도가액 − (평가액 + 납부한 청산금) − 필요경비

청산금을 받은 경우

인가 후 차익 = 양도가액 − (평가액 − 받은 청산금) − 필요경비

인가 전 차익 = (평가액 − 취득가액 − 필요경비) × (평가액 − 받은 청산금) ÷ 평가액

장기보유특별공제는 인가 전 차익에만 적용하고, 보유기간은 기존 주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지예요. 지급받은 청산금 자체에 대한 양도세는 따로 계산해야 하고 이 계산기에 넣지 않았어요.

비과세 요건 (소득세법 제89조 제1항 제4호)

• 원조합원일 것 (산 입주권은 대상이 아니에요)
• 관리처분계획인가일(그 전에 철거됐으면 철거일) 현재 기존 주택이 2년 보유 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄을 것
• 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없거나, 주택 1채만 있고 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도할 것
• 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼은 과세

검증 사례: 국세청 ‘양도소득세 실수톡톡’ 제3회

2016년 1월 8억원에 산 집이 2020년 2월 관리처분계획인가를 받았고, 2024년 3월 입주권을 20억원에 판 1세대 1주택자예요. 보유·거주기간을 인가일까지 4년으로 보면 장기보유특별공제는 32%이고 양도세는 약 1억 300만원이에요. 양도일까지 8년으로 잘못 세면 64%가 적용돼 세금을 적게 신고하게 돼요. 이 계산기도 같은 조건에서 1억 362만원(지방소득세 제외)이 나와요.

승계조합원

입주권을 살 때 필요한 돈은 입주권 매수 총비용 계산기에서, 주택이나 분양권을 팔 때는 양도소득세 계산기를 쓰세요.