2026 규제지역 현황: 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역

현재 규제지역 (2026년 11월 기준)

2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐고, 2026년 7월 1일 경기 3곳이 추가됐어요. 아래 지역은 조정대상지역과 투기과열지구가 함께 적용돼요.

토지거래허가구역

• 서울 전역과 경기 12곳: 아파트(같은 단지에 아파트 동이 있는 연립·다세대 포함), 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지
• 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시: 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 (국토교통부 자료에 적힌 경기도의 지정 계획 기준)

토지거래허가구역에서 아파트를 사려면 계약 전에 구청 허가를 받아야 하고, 원칙적으로 직접 입주해 2년간 살아야 해요. 세를 끼고 사는 이른바 갭투자는 사실상 막혀 있어요. 서울·경기 12곳의 허가구역 기간은 2026년 12월 31일까지인데, 2026년 11월 5일까지 국토교통부 보도자료에서 연장이나 해제 발표는 확인되지 않았어요. 계약 전에 토지이음에서 최신 지정 현황을 확인하세요.

규제지역이면 달라지는 것

세금 판단은 기준 시점이 서로 달라요. 취득세는 살 때, 양도세 중과는 팔 때, 1주택 비과세 거주요건은 살 때 규제지역 이었는지를 봐요. 그래서 지정·해제 날짜를 함께 기억해 두는 게 중요해요.

내 집 주소로 정확히 확인하는 법

• 규제 지도에서 시·군·구별 지정 여부와 날짜별 이력, 근거 공고를 볼 수 있어요 (서울·경기).
• 조정대상지역·투기과열지구: 국토교통부 누리집의 지정 현황 공고
• 토지거래허가구역: 토지이음(eum.go.kr)에서 주소로 조회하면 해당 필지의 지정 여부와 기간이 나와요
• 애매하면 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 문의하세요

규제지역 여부를 확인했다면 취득세 계산기와 양도세 계산기에서 해당 옵션을 골라 세금을 계산해 보세요.