분양권·입주권 세금 총정리: 살 때·가질 때·팔 때

살 때: 취득세

분양권은 분양가에 옵션 대금, 매수할 때 준 프리미엄까지 실제로 들어간 금액이 취득가액이 돼요. 주택 취득세는 취득세 계산기에서 계산할 수 있어요.

가지고 있을 때: 주택 수와 보유세

• 분양권(2021.1.1 이후 취득)과 입주권은 양도세 주택 수에 들어가요. 다른 집을 팔 때 1주택 비과세가 막힐 수 있어요.
• 분양권(2020.8.12 이후 취득)은 취득세 주택 수에도 들어가요. 다른 집을 살 때 중과될 수 있어요.
• 분양권은 준공 전까지 재산세가 없어요. 입주권은 기존 집이 철거되면 토지분 재산세를 내고, 준공 후에는 주택 재산세로 바뀌어요.

팔 때: 양도소득세

• 분양권은 오래 가지고 있어도 60% 단일세율이고, 장기보유특별공제가 없어요.
• 입주권은 원래 조합원이었는지(원조합원), 중간에 산 사람인지(승계조합원)에 따라 보유기간 계산과 장기보유특별공제가 달라요. 원조합원은 1주택 비과세 특례를 받을 수도 있어요.
• 분양권 양도세는 양도세 계산기에서 ‘분양권’을 골라 계산할 수 있어요. 입주권은 계산 경로가 복잡해 세무사 확인을 권해요.