양도세는 언제까지 신고하나요?

양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 해야 해요. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지예요. 기한을 넘기면 가산세가 붙어요.

필요경비로 인정되는 비용은 뭔가요?

취득세, 살 때와 팔 때 낸 중개보수, 법무사 비용, 그리고 샷시 설치·발코니 확장·보일러 교체처럼 집의 가치를 높인 자본적 지출이 인정돼요. 도배·장판이나 단순 수리비는 인정되지 않고, 영수증 등 증빙이 있어야 해요.

부부 공동명의면 어떻게 계산하나요?

양도세는 사람별로 계산해요. ‘추가 조건’에서 공동명의를 고르고 내 지분을 넣으면, 집 전체 금액 기준으로 내 지분의 양도차익·기본공제·누진세율을 적용해요. 12억원 기준은 지분이 아니라 집 전체 양도가액으로 봐요.

분양권은 어떻게 계산되나요?

분양권은 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 단일세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 없어요. 취득가액에는 그동안 낸 계약금·중도금과 살 때 지급한 프리미엄을 넣으세요.

양도소득세 계산기 2026 - 비과세 판정·장기보유특별공제·다주택 중과

먼저 과세인지 비과세인지 가려요

이 계산기는 세율을 곱하기 전에 아래 순서로 내 거래가 어디에 해당하는지 판정해요.

자산 유형(주택·분양권)과 취득 원인(매매·상속·증여), 양도일 확인
양도일 현재 세대가 가진 다른 주택·입주권·분양권 확인 (양도세 기준)
비과세·특례 요건 진단. 모르는 조건은 ‘모름’으로 답할 수 있어요.
전액 비과세 / 부분 과세(12억원 초과분) / 일반 과세 / 조건 확인 필요 중 하나로 분기
분기에 맞는 세액 계산. ‘조건 확인 필요’면 비과세일 때와 과세일 때의 금액을 함께 보여줘요.

모르는 조건이 있으면 세액을 0원으로 단정하지 않아요. 비과세로 나와도 중개보수·대출 상환 같은 비용은 따로 들고(집 팔고 남는 돈), 세액이 0원이라는 이유만으로 신고가 필요 없다고 단정할 수도 없어요.

이 계산기가 다루는 비과세·특례

‘판정’은 입력한 내용으로 충족 여부를 가리는 항목이고, ‘안내’는 요건과 필요한 자료만 알려 주고 ‘조건 확인 필요’로 두는 항목이에요. 여기 없는 특례는 다루지 않아요.

특례	근거	핵심 요건	지원
1세대 1주택 비과세	법 제89조①3호, 영 제154조①	2년 보유, 2017.8.3 이후 조정대상지역 취득분은 2년 거주	판정
고가주택 부분 과세	법 제95조③, 영 제156조·제160조	양도가액 12억원 초과분만 과세. 공동명의도 주택 전체 금액 기준	판정
일시적 2주택	영 제155조①	종전 주택 취득 1년 뒤 신규 취득, 3년(조정대상지역 간 2년) 이내 종전 주택 양도	판정
상속주택	영 제155조②	상속개시 당시 보유하던 일반주택을 양도 (선순위 상속주택 여부는 확인 필요)	판정
동거봉양 합가	영 제155조④	60세 이상 직계존속과 합가 후 10년 이내 먼저 파는 주택	판정
혼인 합가	영 제155조⑤	혼인 후 10년 이내 먼저 파는 주택	판정
주택 + 조합원입주권	영 제156조의2③④	입주권 취득 3년 이내 종전 주택 양도, 또는 완공 후 3년 이내 이사·1년 거주	판정
주택 + 분양권	영 제156조의3②③	2021.1.1 이후 취득 분양권. 요건은 입주권과 같은 구조	판정
조합원입주권 비과세	법 제89조①4호	관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 갖춘 원조합원 입주권 (입주권 양도세 계산기)	판정
다주택 중과 배제 (일부)	영 제167조의3·제167조의10	2026.5.9까지 계약분 경과규정, 지방 기준시가 3억 이하, 기준시가 1억 이하(2주택), 상속 5년 이내	판정
상속·증여로 취득한 주택	영 제162조·제163조⑨, 법 제104조②	취득가액은 평가액, 상속은 세율 보유기간 통산, 동일세대 상속은 비과세 보유기간 통산	판정
보유·거주기간 예외	영 제154조① 단서	건설임대 5년 거주, 수용, 해외이주, 1년 거주 후 취학·근무·질병으로 이전	안내
상생임대주택	영 제155조의3	임대료 5% 이내 인상 등 요건을 갖추면 거주요건 면제 (2026.12.31까지 계약)	안내
증여 이월과세	법 제97조의2	배우자·직계존비속에게 받은 뒤 10년 이내 양도하면 증여자의 취득가액으로 계산	안내
공동상속주택	영 제155조③	소수지분자는 주택 수에서 제외	안내
농어촌주택·문화유산주택·부득이한 사유 주택	영 제155조⑥⑦⑧	일반주택 양도 시 1주택으로 보는 특례	안내
장기임대주택 + 거주주택	영 제155조⑳	등록 임대주택 외 2년 거주한 주택 양도	안내
정비사업 대체주택	영 제156조의2⑤	사업시행 중 거주하려고 취득한 주택 양도	안내

세액 계산 순서

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 (공동명의는 지분만큼)
비과세 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세, 넘으면 넘는 비율만큼만 과세 (집 전체 금액 기준)
장기보유특별공제: 3년 이상 보유하면 양도차익의 일정 비율을 빼줘요
기본공제 250만원 (1인당 1년에 한 번)
과세표준 × 세율 = 양도소득세, 여기에 10%를 지방소득세로 더 내요

상속·증여로 받은 집을 팔 때

취득가액은 산 가격이 아니라 상속개시일·증여일 현재의 평가액(상속세·증여세 신고가액)이에요.
상속은 세율을 정하는 보유기간을 피상속인의 취득일부터 세요. 장기보유특별공제는 상속개시일부터예요.
상속 당시 같은 세대였다면 비과세 보유·거주기간도 합산해요.
배우자·직계존비속에게 증여받고 10년(2022.12.31 이전 증여분은 5년) 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세 대상일 수 있어요. 이 경우 계산기는 금액을 확정하지 않고 필요한 자료를 안내해요.

2026년 양도소득세율

기본세율 (2년 이상 보유한 주택)

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하	35%	1,544만원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

보유기간별 세율

보유기간	주택·입주권	분양권
1년 미만	70%	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%	60%
2년 이상	기본세율	60%

다주택자 중과 (2026년 5월 10일 이후 양도분)

2022년부터 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝났어요. 지금은 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고, 장기보유특별공제도 받을 수 없어요. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 뒤(토지거래허가 대상 주택은 그날까지 허가를 신청한 뒤) 정해진 기한 안에 양도한 주택은 중과하지 않는 경과규정이 있고, 지방 저가주택처럼 중과에서 빠지는 주택도 있어요. 계산기는 이런 예외를 판단하지 않으니 해당하면 세무사에게 확인하세요.

장기보유특별공제

보유기간	일반 (연 2%)	1세대 1주택, 같은 기간 거주 (보유 4% + 거주 4%)
3년	6%	24%
5년	10%	40%
10년 이상	20%	80% (최대)
15년 이상	30% (최대)	80%

1세대 1주택 공제율(최대 80%)은 2년 이상 거주했을 때만 받을 수 있어요. 거주기간이 2년이 안 되면 일반 공제율(최대 30%)이 적용돼요.

계산 예시: 12억 넘는 1주택

10억원에 사서 10년 보유·거주한 집을 20억원에 판 1세대 1주택자의 경우예요.

양도차익 10억원 중 12억 초과분 비율(8억 ÷ 20억 = 40%)만 과세 → 4억원
장기보유특별공제 80% → 3억 2천만원 공제, 남은 금액 8천만원
기본공제 250만원 → 과세표준 7,750만원
양도소득세 1,284만원 + 지방소득세 128만 4천원 = 약 1,412만원

앞으로 바뀔 수 있는 것

[개편안 · 미확정] 정부가 2026.9.3 국회에 낸 소득세법 개정안에는 아래 내용이 들어 있어요. 국회 심사 중이라 계산기에는 현행 기준만 반영했어요.

장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 개편 (2028년 양도분부터, 공제 한도 2028년 20억원 · 2029년 이후 10억원)
다주택 중과세율 한시 완화 (2027년 +5%p/+10%p 등)
2026.5.10~12.31에 양도한 주택도 법 시행 뒤 신고하면 완화된 중과세율을 적용하는 부칙

비과세 여부가 헷갈린다면 1세대 1주택 비과세 진단부터 해보세요.

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