일반 아파트·분양권·입주권, 무엇이 다를까

한 줄로 정리하면

• 일반 아파트: 이미 지어진 집을 사는 것. 잔금 치르면 바로 내 집이에요.
• 분양권: 새로 지을 아파트를 분양받을 권리. 청약 당첨자에게 사거나 직접 당첨돼서 얻어요.
• 입주권: 재건축·재개발 조합원이 새 아파트를 받을 권리. 기존 집이나 땅을 가진 조합원에게 사요.

한눈에 비교

분양권의 특징

분양권은 시행사와의 분양계약을 넘겨받는 거예요. 매도인이 이미 낸 계약금·중도금과 프리미엄(웃돈)을 지금 주고, 남은 중도금과 잔금은 일정대로 내요. 중도금 대출은 보통 은행 승인을 받아 넘겨받는데, 내 소득·주택 수에 따라 승계가 안 될 수도 있어요.

분양권 자체를 살 때는 취득세가 없고, 아파트가 다 지어져 잔금을 치를 때 주택 취득세를 내요. 다만 2020년 8월 12일 이후 산 분양권은 다른 집을 살 때 취득세 주택 수에, 2021년 1월 1일 이후 산 분양권은 양도세 주택 수에 들어가요.

입주권의 특징

입주권은 재건축·재개발 사업이 관리처분계획인가를 받은 뒤 조합원이 갖는 권리예요. 기존 집이 철거되기 전에 사면 주택을, 철거된 뒤에 사면 토지를 산 것으로 보고 취득세를 내요. 준공 때까지 추가분담금이 늘어날 수 있고, 사업이 지연되면 입주도 늦어져요.

특히 투기과열지구에서는 일정 단계 이후 조합원 지위를 넘겨받을 수 없는 경우가 많아, 사고도 새 아파트를 못 받는 일이 생길 수 있어요. 자세한 내용은 조합원 지위 양도 제한에서 확인하세요.

어떤 걸 고를까?

• 당장 살 집이 필요하면 일반 아파트
• 새 아파트를 원하고 입주까지 기다릴 수 있으면 분양권
• 좋은 입지의 새 아파트를 원하고 사업 위험을 감수할 수 있으면 입주권

어떤 방식이든 실제로 필요한 돈은 집 살 때 총비용 계산기로 먼저 계산해 보세요.