입주권 매수 전 확인: 조합원 지위 양도·승계 제한

왜 조합원 지위가 중요할까요?

재건축·재개발 아파트를 사는 목적은 새 아파트를 받는 거예요. 그런데 투기과열지구에서는 사업이 일정 단계를 넘으면 집을 사도 조합원 지위를 넘겨받지 못해요. 이 경우 새 아파트(입주권) 대신 감정평가액 기준으로 돈을 받고 나가는 현금청산 대상이 될 수 있어요.

양도가 제한되는 시점

2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 일부가 투기과열지구가 되면서(규제지역 현황), 이 지역의 재건축 단지는 조합설립인가가 난 뒤에 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없어요. 지정 전에 계약한 경우 등 경과 규정이 있으니 계약일을 꼭 확인하세요.

예외적으로 승계할 수 있는 경우

제한 시점 이후라도 아래처럼 매도인에게 사정이 있으면 예외적으로 조합원 지위를 넘겨받을 수 있어요.

• 매도인이 1세대 1주택자로 오래 보유·거주한 경우 (재건축: 10년 보유, 5년 거주 등)
• 근무·질병·취학·결혼으로 세대 전원이 다른 지역으로 이사하는 경우
• 상속받은 주택으로 이사하거나, 해외로 이주하는 경우
• 사업이 일정 기간 이상 다음 단계로 진행되지 못하고 있는 경우
• 경매·공매로 넘어가는 경우
• 투기과열지구로 지정되기 전에 계약하고 지정 후 60일 안에 거래신고를 한 경우, 지정 전에 토지거래허가를 신청해 그 허가대로 계약한 경우

예외 요건은 매도인 쪽 사정이라 매수인이 직접 확인하기 어려워요. 반드시 조합에 승계 가능 여부를 서면으로 확인받고, 계약서에 ‘조합원 지위 승계가 안 되면 계약을 해제한다’는 특약을 넣으세요.

그 밖에 확인할 것

• 재당첨 제한: 투기과열지구에서 조합원 분양을 받은 적이 있으면 일정 기간 다른 정비사업 조합원 분양을 받을 수 없어요.
• 토지거래허가: 허가구역이라면 매수 전에 허가가 필요할 수 있어요.
• 세금: 입주권을 사면 주택 수에 들어가 다른 집을 팔 때 양도세에 영향을 줘요. 미리 양도세 계산기로 확인하세요.