분양권 매수 전 확인: 전매제한·실거주 의무·토지거래허가

1. 전매제한: 지금 팔 수 있는 분양권인가요?

분양권은 당첨일부터 일정 기간 다른 사람에게 팔 수 없어요(전매제한). 이 기간 안에 사고팔면 계약이 무효가 되고 처벌받을 수 있어요. 현행 주택법 시행령 별표 3의 기준은 아래와 같아요.

서울 전역이 규제지역이 되면서(2025.10.16) 서울에서 새로 분양하는 아파트는 전매제한이 길어졌어요. 단지마다 입주자 모집공고에 정확한 기간이 적혀 있으니 반드시 공고문으로 확인하세요. 제한 기간은 입주자로 선정된 날부터 세고, 여러 기준에 해당하면 가장 긴 기간을 적용해요.

2. 실거주 의무: 사면 직접 살아야 하나요?

분양가상한제가 적용된 수도권 아파트 등은 일정 기간 직접 살아야 하는 실거주 의무가 붙을 수 있어요. 의무가 시작되는 시점과 기간은 단지와 법 개정에 따라 달라지고, 분양권을 사면 이 의무도 그대로 넘겨받아요. 입주자 모집공고에서 실거주 의무 여부와 기간을 꼭 확인하세요.

3. 토지거래허가구역: 허가가 필요한가요?

서울 전역과 경기 일부는 아파트 매매에 구청 허가가 필요한 토지거래허가구역이에요(규제지역 현황). 허가를 받으면 원칙적으로 직접 입주해 2년간 살아야 해서, 세입자를 끼고 사는 방식은 어려워요. 분양권과 입주권은 대상과 사업 단계에 따라 허가 여부가 달라지니 계약 전에 관할 구청에 확인하세요.

4. 자금 계획: 대출이 승계되나요?

• 중도금 대출은 은행이 내 소득·주택 수·규제지역 여부를 다시 심사해요. 승계가 안 되면 남은 중도금을 현금으로 내야 해요.
• 잔금 때는 중도금 대출을 주택담보대출로 바꾸는데, 규제지역이면 LTV가 낮아져 생각보다 대출이 적게 나올 수 있어요.
• 금리가 바뀌는 상황까지 대비하려면 구간별 금리 대출 계산기로 상환액을 미리 계산해 보세요.