부담부증여가 항상 유리한가요?

아니요. 받는 사람의 증여세는 줄지만 주는 사람에게 양도세가 생겨요. 주는 사람이 다주택자라 양도세가 중과되거나 양도차익이 크면 일반 증여보다 세금 합계가 커질 수 있어요. 계산기의 ‘일반 증여로 할 때 합계’와 비교해 보세요.

부모 자식 사이에도 채무를 넘긴 것으로 인정되나요?

배우자나 직계존비속 사이에서는 채무를 넘겨받지 않은 것으로 추정해요. 받는 사람이 자기 소득으로 이자와 원금을 갚는다는 사실을 금융 자료로 증명해야 인정돼요. 넘겨받은 뒤 주는 사람이 대신 갚으면 그 금액에 증여세가 다시 매겨질 수 있어요.

부담부증여로 넘긴 채무는 사후관리 대상이에요. 받는 사람이 실제로 갚고 있는지 주기적으로 확인하니, 상환 내역을 보관해 두세요.

누가	무엇을	어떻게 계산
받는 사람	증여세	(평가액 − 넘겨받는 채무)에서 증여재산공제를 빼고 세율 적용
받는 사람	취득세	채무를 뺀 부분은 증여 세율(3.5%, 중과 12%), 채무 부분은 매매와 같은 유상 세율
주는 사람	양도세	채무 부분만큼 판 것으로 보고 계산

양도가액 = 평가액 × 채무 ÷ 평가액 = 넘기는 채무

취득가액 = 실제 취득가액 × 채무 ÷ 평가액

1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 채무 부분의 양도도 비과세예요. 12억원 기준은 채무액이 아니라 주택 전체 평가액으로 판단해요.

평가액 10억원 주택을 대출 4억원과 함께 성인 자녀에게 넘기는 경우예요(주는 사람은 10년 전 5억원에 취득, 비조정대상지역 2주택자).

채무 없이 증여할 때의 세금은 증여세 계산기에서, 여러 방식의 비교는 증여·상속·매매 비교에서 볼 수 있어요.